房贷利息怎么算的计算方法?提前还房贷是赚还是亏

  现在很多人买房,首先是看每个银行的贷款利率是多少,每个银行都是不一样的,贷款的方式不一样,利率就会有所不同,会根据你选择贷款的方式算出来每月月供要交多少钱。那么房贷利息怎么算的计算方法?我们下面一起看一下吧。

  房贷利率计算公式

  1、等额本金

  总利息=(分期数+1)×贷款总额×月利率÷2,

  每期月供=每月应还本金+每月应还利息,

  每月应还本金=贷款总额÷分期数,

  每月应还利息=[贷款总额-每月应还本金*(当期数-1)]*月利率,

  月利率=年利率÷12个月。

  2、等额本息

  总利息=分期数*每期月供-贷款本金,

  每期月供=[贷款总额×月利率×(1+月利率)^分期数]÷[(1+月利率)^分期数-1],

  其中“^”代表次方,是数学里的一种运算方式,比如2^12,就代表数字2需要重复相乘12次,大家自行计算时可以借助计算器等工具。

  利息计算的基本常识

  (一)人民币业务的利率换算公式为(注:存贷通用):

  1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

  2.月利率(‰)=年利率(%)÷12个人住房公积金贷款利率表

  (二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

  1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额,以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为:

  利息=累计计息积数×日利率,其中累计计息积数=每日余额合计数。

  2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息,具体有三:

  计息期为整年(月)的,计息公式为:

  ①利息=本金×年(月)数×年(月)利率

  计息期有整年(月)又有零头天数的,计息公式为:

  ②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率

  同时,银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息,即每年为365天(闰年366天),每月为当月公历实际天数,计息公式为:

  ③利息=本金×实际天数×日利率

  这三个计算公式实质相同,但由于利率换算中一年只作360天,但实际按日利率计算时,一年将作365天计算,得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算,央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此,当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

  提前还贷能省钱吗?

  提前还贷确实能省钱,因为提前还贷之后偿还的本金部分是不会再计算利息的。所以说提前还款肯定能给自己剩下这部分利息的支出的。但是我们还要会算另一笔账。

  如果我们有100万,如果选择保守的长期稳定投资,4%的回报率是可以做到的。按照复利计算100万30年能够收益2243397.51利息。100万经过30年的时间就变成了300多万。而这100万贷款30年只需要支付77万的利息。很显然,如果我们有合适的理财渠道和机会,不选择提前还款的情况下,我们能够获得更多的效益。毕竟这100万如果提前还款是无法产生收益的。当然,这里如果前期购房的利率太高,投资回报太低的话,提前还款自然会更保险一些。

  还有一种情况,就是我们有100万提前还款之后,我们每月还是存4914.4元。经过30年的定投,按照4%的回报率,最终我们投入本金1769184元,收获利息1653021.85元。显然,如果我们提前还款之后再存钱,我们最终的收益还是比不上直接用100万本金稳定投资收益多。

  综合来看,提前还贷只是解决了当前的还款压力,但并没有为我们带来更多的收益,实际上也没有为我们省下多少钱。只是减轻了心理压力而已。

  大家选择用什么样的方式进行贷款,就可以根据以上的方法来进行计算,房贷也是可以提前进行还款的,每个银行允许提前还款的条款是不一样的,还需要根据实际情况选择。

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